Продовжуючи тему, порушену в попередньому номері нашої газети про купівлю іпотечного житла в Польщі: тепер пропонуємо дізнатися про процедуру пошуку, вибір та купівлю помешкання. Практика показує: у самій купівлі та виборі житла немає нічого складного – якщо при цьому добре знати та бути готовим до різних побутових і правових нюансів, що виникають у процесі.
Пошук житла – це дуже копітка та тривала справа. Рідко кому вдається швидко підшукати собі таке помешкання, яке відразу буде відповідати потребам і власному баченню: пошуку варто щоденно присвятити частку свого часу. Почати треба з Інтернет-оголошень та оголошень про нерухомість у відповідних друкованих виданнях. Можна й відразу звернутись до агентств з нерухомості: але тут ви будете дещо обмежені в пошуку – матимете тільки ті пропозиції, які виставляє це агентство. Вибір агентства також треба продумати: почитати рецензії та відгуки на нього в Інтернеті, попитати в знайомих, якщо є така можливість. Дуже часто великі агентства, маючи широку базу клієнтів, не завжди уважно можуть віднестися до нових своїх відвідувачів. Малі ж агентства – навпаки: часто борються за кожного клієнта, тому до своєї праці ставляться більш відповідально. Хоч це теж не правило: в усіх агентствах працюють звичайні люди, а індивідуальний чинник відіграє далеко не останню роль.
Виставлена на продаж нерухомість поділяється на первинний та вторинний ринки. У ціновому діапазоні вони дещо відрізняються, але не так суттєво. Часто житло на вторинному ринку дещо дешевше від такого ж аналогу на первинному (це дуже відносно, буває й навпаки). Варто також врахувати, що ремонт помешкання з вторинного ринку коштуватиме вам дорожче (якщо Ви плануєте ремонт). Ґрунтовний ремонт з заміною інсталяції, гідравліки тощо в невеликих за площею квартирах (до 50 м2) в середньому може коштувати від 15 до 30 тисяч злотих з матеріалами. Сама ж робота найнятих робітників, яка при цьому включає і демонтаж старих об’єктів, коштує приблизно 7–12 тисяч злотих.
Квартири бувають у різному стані, деякі обов’язково вимагатимуть ремонту, але й можна купити вже квартиру з ремонтом. Натомість на первинному ринку всі помешкання вимагають ремонту: Ви купуєте «голі стіни». Але такі квартири допровадити до придатного для життя стану можна в середньому на 30–40% дешевше, ніж квартири з вторинного ринку.
При купівлі помешкання обов’язково треба звертати увагу на стан будівлі. Відсутність ліфту, балкона в квартирі, стара інсталяція в будинку, галаслива вулиця під вікном, відсутність господарського приміщення, далека відстань від зупинок громадського транспорту, брак місць паркування чи гаражу та інші незручності – це те, що дозволяє вам знижувати вартість квартири під час купівлі. Від заявленої на продажі ціни квартири можна сторгуватись до 20 тисяч злотих, а буває й більше: прийнято вважати за умовно прийнятий стандарт у торгуванні під час купівлі нерухомості від 10 до 30 тисяч злотих. Також це стосується і первинного ринку; з девелопером Ви зустрічатиметесь особисто, тому варто торгуватись, адже переважно рідко коли вдається продати квартири за ціною, указаною в оголошенні.
Безпечніше купувати квартири за посередництвом агентства, а не безпосередньо у власника. Під час огляду квартир агенти з нерухомості одразу запропонують підписати з власниками вступну умову про купівлю. У документі зазначається вказаний відсоток від ціни квартири, який ви при купівлі повинні сплатити агентству. Це стосується вторинного ринку: якщо Ви купуєте квартиру з первинного, безпосередньо у девелопера, то таких послуг Ви не оплачуєте. Треба дуже уважно читати будь-які договори, які пропонує вам агентство: умови бувають різними, варто усвідомлювати, що все, що Ви підпишете, потім будете зобов’язані виконати. Від 2 до 4% від вартості квартири переважно треба сплачувати агентству в разі успішної купівлі житла. З агентствами також можна торгуватись і знижувати встановлені ними кошти їхніх послуг.
Перш ніж Ви підпишете будь-яку умову про купівлю житла – а вони поділяються на вступну умову і умову купівлі-продажу, уже у вигляді нотаріального акту, – ретельно перевірте всі правові нюанси. Вимагайте підтвердження того, що квартира не має боргів, що в ній не прописані інші особи, документи, які підтверджують повну власність того, хто продає її, що немає іншого правого претендента до власності на виставлену на продаж квартиру. Усі документи мають бути з відповідних установ: житлово-будівельного кооперативу (spółdzielnia mieszkaniowa), нотаріальний акт власності, завірений нотаріусом, виписки з дільничних установ тощо. Також варто звернути увагу на дати в документах, які видає житлово-будівельний кооператив – вони мають бути актуальними, щонайменше видані за місяць до дня оформлення умови купівлі-продажу. Після підписання вступної умови купівлі-продажу деколи пропонують підписати ще вступний нотаріальний акт. Вступний нотаріальний акт – платний (Ви маєте заплатити нотаріусу за його послуги), хоча в правовому значенні він переважно не є необхідністю: вступна умова купівлі-продажу, у разі неуспішного завершення справи, має практично таке ж правове значення, як і вступний нотаріальний акт. Хоча, для повної Вашої безпеки, завірений нотаріусом акт є більшою гарантією, ніж звичайна умова.
На завершення купівлі складається і завіряється нотаріусом нотаріальний акт права власності. Якщо Ви купуєте житло в кредит, після підписання акту треба обов’язково закласти кадастровий реєстр (księgę wieczystą) тоді, коли він відсутній. Він вказує на правовий статус нерухомості. Це можна зробити, подавши відповідну заяву та копії документів у суді, який займається таким реєстром.
Маючи на руках нотаріальний акт на право власності, після сплати податку до податкової (податок у розмірі 19 злотих, формуляр РСС3: пам’ятайте, що при купівлі житла на вторинному ринку ви ще сплачуєте податок у розмірі 2% від загальної ціни нерухомості) Ви стаєте повноцінним власником нерухомості з усіма майбутніми турботами та приємними моментами, пов’язаними з наявністю власного житла.
Фото зі сторінки http://ye.ua/news/news_11110.html