Приїжджаючи в Польщу, українці завжди шукають кімнату або квартиру в оренду. Живуть або самі, або разом з іншими українцями, іншими іноземцями чи поляками. Але рано чи пізно той, хто пов’язує своє майбутнє з Польщею, задумується над покупкою власного житла. Ця стаття буде корисна для тих, хто готовий на цей відважний крок.
Купівля нерухомості перш за все пов’язана з коштами. Якщо гроші є, то купівля стає формальністю. Якщо ж купівля пов’язана з кредитом, то все – зовсім інакше…
Молодіжний кредит
Українці, так само як і поляки, можуть отримати в Польщі так званий «молодіжний» кредит – «Rodzina na swoim». На цей кредит мають право молоді подружжя, найстарший член якого має не більше 35 років, або самотній батько чи мати з повнолітньою дитиною. Кредит можна брати на купівлю дому чи помешкання до 75 м² або ж будівництво дому загальною площею до 140 м². Таким чином, молода сім’я може отримати кредит на невеликий дім чи квартиру будь-де на території Польщі – за умови, що це – перша нерухома власність молодих людей на території Польщі. У законі про цей кредит немає ані згадки про громадянство, тому кожен, хто має ідентифікаційний номер PESEL, може подавати на нього заявки.
Головна перевага кредиту – державна доплата до відсотків кредиту. Якщо площа квартири не перевищує 50 м2, а дому – 70 м2, то навіть 50% від загальної вартості відсотків протягом 8 років буде доплачувати бюджет! Якщо площа більша, то зменшується відсоток доплат. При максимальній площі держава доплачує 33% вартості відсотків. Привабливо? Ще й як! Це так само, як кредит у валюті: бо має такі ж низькі відсотки, а ризику немає, бо кредит надається тільки в злотих.
Проте вимоги для отримання цього кредиту більш гострі, ніж на звичайний іпотечний кредит. По-перше, потрібно мати стабільні доходи на території Польщі – щонайменше за останні 3 місяці або навіть за останній рік. Стабільним джерелом доходу вважається робота на підставі трудового договору (пол. umowa o pracę). Інші контракти можуть братися до уваги, але тільки як додаткове джерело доходу; те ж стосується підприємницької діяльності, але не коротшої ніж 2 роки. Приватним підприємцям потрібно довести, що вони мають прибутки і є успішними у своїй справі.
Крім того, необхідно мати принаймні тимчасову посвідку на проживання (пол. karta czasowego pobytu). Вона необхідна перш за все для підписання трудового договору. Постійна посвідка перебування (пол. karta stałego pobytu) практично вирівнює громадянина Українця в очах банку з громадянами Польщі. Тимчасове перебування може викликати сумніви деяких фінансових установ. Але є й такі банки, які цей документ трактують на рівні з польським паспортом.
Крім паспорта, витягу з банківського рахунку (звичайно, польського), банки можуть вимагати дозвіл на працевлаштування, свідоцтво про шлюб, зареєстроване в польському РАГСі, рішення про видачу попередніх посвідок на проживання і, звичайно ж, документи права на нерухомість. Процес розгляду подання на кредит може зайняти від 3 днів до 4 тижнів – у залежності від банку і його завантаження.
Інші кредитні нюанси
Молодіжний кредит обслуговують тільки вибрані банки. Усі інші мають звичайні іпотечні кредити в злотих чи валюті від 20 і навіть до 50 років! Але вимоги, крім формальних, особливо не відрізняються – має бути стабільне джерело доходу, а щомісячна сплата кредиту не може перевищувати половини сумарного доходу сім’ї. Рідко які банки беруть до уваги доходи з-за кордону. Але є ще низка неформальних вимог – і від працівників банку, на жаль, не можна про них дізнатися. Наприклад, є банки, які вибирають клієнтів тільки з вищою освітою. Здавалося б, що вища освіта має спільного з кредитом? Але при недостатньому стажі роботи або при якомусь іншому мінусі, банк зверне увагу й на те, що людина не має диплому.
Чиста кредитна історія
У Польщі є так звані реєстр боржників і реєстр кредитної інформації. До боржників вписують усіх, хто має неврегульовані борги, починаючи від 200 зл. Це може бути прострочений рахунок за телефон, несплачені комунальні послуги чи, наприклад, несплачений попередній кредит або штраф. Якщо це неоплачений штраф або рахунок, то їх достатньо лише сплатити, і за 2 тижні людину викреслюють з реєстру; якщо ж це занедбаний фінансовий продукт (наприклад, несплачений борг по кредитній картці), то дані боржника після врегулювання зберігаються в реєстрі протягом 5 років. У цей час жоден кредит – а тим більше іпотечний, – вам не дадуть.
У реєстрі кредитної інформації зберігаються всі дані про взяті кредити, сплачені й несплачені кредитні продукти та запити банку про кредитну історію. Таким чином банки можуть дізнатися, чи особа десь ще подала заявку на кредит, чи ні.
Добра кредитна історія – це взяті і сплачені 3 споживчі кредити. Чиста історія – це наявність доброї історії. Якщо ж хтось не має кредитної історії взагалі, то це погано: адже банк не має переконання, чи заявник є сумлінним клієнтом, чи ні.
Якщо ви все ж таки вирішили брати кредит, то потрібно дотриматись кількох правил.
• Звертатися відразу до 2–3 банків. Ніколи невідомо, чого захоче той чи інший банк, а потім тільки втрачається час.
• Краще користуватися допомогою фінансових радників. Працівник банку зробить усе, щоб ви подали документи на кредит – навіть якщо бачить, що немає шансів його сплатити або є сумніви. У банку ніколи цього не покажуть, бо банківські працівники отримують зарплату від кількості поданих документів. Фінансовий радник отримує зарплату від результату, тому йому більше, ніж працівникові банку, потрібен ваш успіх.
• Фінансовий радник зазвичай більш досвідчений ніж працівник банку. Його варто слухати тоді, коли йдеться про неформальні вимоги. Але інколи такі люди можуть «підсунути» той продукт, за який отримають вищу провізію. Тому з ними треба бути уважними.
• Не варто, беручи кредит, випробовувати щастя. Бо якщо немає можливостей, то кожна така заявка – це додатковий запис у кредитному реєстрі. Кожен подібний запис – це додатковий мінус. Тому якщо одразу видно, що немає шансів, то, варто почекати з рік-два.
У середньому відсотки в іпотечних кредитах в Польщі коливаються від 1–4% річних в валюті і 6–8% в злотих. З кредитами у валюті слід бути обережним, історія тисяч поляків, які взяли кредити в швейцарських франках, показала, що банки дбають тільки про свої інтереси: «підсуваючи» ще 3–4 роки тому дешеві кредити у франках, вони були переконані, що не програють. Курс франка зріс тепер майже на 100%. Для тих, хто взяв кредит по низькому курсу, означає, що капітал кредиту подвоївся. Тому інколи варто заплатити більші відсотки, аніж ризикувати таким чином.
Врешті на руках позитивне рішення. Що далі?
Насправді це тільки початок пригоди. Рішення банку про надання кредиту дійсне від місяця до трьох. За той час потрібно вирішити, що і як, який банк вибираєте. І коли прийняте рішення, то банк перевіряє вас ще раз (!). І може це робити кілька разів. Для реалізації рішення просить надати додаткові документи: наприклад, інформацію про те, що ви збираєтеся далі працювати і тисячі інших паперів. І тільки тоді, коли всі умови виконані, приходить час на підписання договору. Це – найголовніший момент. Після нього – немає дороги назад. Варто читати кожну літеру і питати про кожне речення. Банки часто-густо додають такі записи, яких ви не сподіваєтесь. Варто задуматися, чи писати вексель ін-бланко; варто також дати почитати готову умову правникові або знайомому банкіру. Ваш радник буде тільки заохочувати вас підписати договір. Тому варто порадитись з кимсь кваліфікованим перед таким рішенням.
Трансакція
Коли документи підписано, час на купівлю. Купівля нерухомості завжди відбувається в присутності нотаріуса – і це він складає акт власності. Нотаріус може вимагати додаткові документи, наприклад, довідку, що ніхто не прописаний в купованій квартирі. Нотаріус зобов’язаний перевірити, чи з нерухомістю з точки зору права все гаразд. Тому його прискіпливість зазвичай добре про нього свідчить.
Якщо фізична особа купує помешкання від іншої фізичної особи, то в нотаріуса платиться податок. Це 2% від загальної вартості житла. Крім того, протягом двох тижнів треба заявити про купівлю до ґміни, щоб почати платити податок від землі і нерухомості. У порівнянні з податком за купівлю – це мізерні кошти.
Крім податку, нотаріус бере оплату за внесення нових власників до домової книги, а також винагороду. Читання й поправки нотаріального акту тривають близько години, якщо нотаріус отримав заздалегідь усі необхідні документи.
Юлія Гоголь