12 195 злотих — стільки в жовтні 2021 року коштував квадратний метр житла у Варшаві (і це медіана). За пандемічний рік ціна в столиці зросла на 11%, у Кракові — на 20%, у Щецині — на 21%, у Білостоці — аж на 22%! Отримати іпотеку також з кожним місяцем складніше. Через інфляцію падає кредитоспроможність, збільшується вартість іпотеки, бо підвищується процентна ставка. Що робити, щоб банк дав кредит на квартиру Вашої мрії?
У Польщі вже десятиліття триває житловий бум — нерухомість щороку дорожчає. Причиною цього є більші статки поляків, а також високий попит на житло. Молоді родини не хочуть жити з батьками, хтось іще — переїжджає до більшого міста, хтось хоче просто інвестувати гроші.
Польський ринок нерухомості, через великий попит і донедавна низьку інфляцію (а отже — доступну вартість кредитів) «грівся» понад десятиліття. Усе це відбувається тому, що бажаючих купити квартири — більше, ніж вільних квартир. У Варшаві нерухомості йдуть нарозхват, навіть ті, котрі щойно будуються, серед поля, котре нещодавно увійшло у межу міста, де немає жодної міської інфраструктури і куди ще не прокладена дорога.
Пандемія збільшила попит на нерухомість ще більше: квартири дорожчає рекордними темпами не через приватних покупців, а через інвесторів, які намагалися розташувати свої гроші в безпечному місці. Такими зараз є власне нерухомість і золото. Інвестори купують нерухомість, щоб забезпечити капітал, ті, хто його не має, можуть скористатися дешевими кредитами.
З моменту спалаху пандемії нерухомість дорожчає не лише в Польщі, але в усьому світі. Ми не лише рятуємо заощадження від інфляції, але й надолужуємо попит з 2020 року. Чимало поляків думало про кредит, а вільний час у пандемію змусив їх нарешті зайнятися цим відкладеним питанням.
Ситуація, котра не сприяє позичальникам
Усі ці чинники ставлять людей, які щойно хочуть купити свою першу квартиру, — у драматичну ситуацію. На початку грудня Рада з монетарної політики Польщі підвищила базову процентну ставку до рівня 1,75%. На думку економістів, у найближчі місяці ставка виросте навіть до 3%.
Що це означає для позичальників?
Візьмемо для прикладу середньостатистичну позику на 300 тис. злотих, взяту на 30 років. Після підвищення головної ставки на 1 відсоток щомісячний внесок збільшиться майже на 300 злотих! Тобто за 30 років Ви сплатите додаткові понад 100 тисяч злотих. Це — за підвищення головної процентної ставки на один лише відсоток, підкреслю ще раз.
Це — не кінець поганих новин для позичальників. Зараз з кожним тижнем падає кредитоспроможність нових позичальників. Ті, хто на початку жовтня 2021 року міг розраховувати на іпотечний кредит у розмірі 400 тисяч, через два місяцы, за новими пропозиціями банків, зможуть отримати максимум 350 тисяч злотих.
Отже, людям, які планують придбати квартиру, доведеться або купувати меншу квартиру, або в набагато гіршому місці.
Чергова інформація, що не сприяє позичальникові: у червні 2021 року банки запровадили нові правила видачі іпотечних кредитів. Фінансовий нагляд зобов’язав банки штучно зменшувати наявну суму кредиту, якщо клієнт обрав термін погашення більше 25 років. Тобто, незважаючи на те, що клієнт обирає кредит на 30 років, банки повинні розраховувати його кредитоспроможність так, ніби він повертає позику через 25 років.
Що потрібно для кредиту?
Якщо Ви все-таки надумали взяти кредит, Вам буде важливо подумати над кількома чинниками. Важлива буде Ваша позитивна кредитна історія, мінімум 10—20 відсотків власного внеску, стабільне джерело доходу та відсутність надмірних видатків зі щоденного життя.
Загалом немає чітких правил надання кредиту на житло — банк аналізує клієнта індивіадуально. Необхідно однак враховувати кількох основних вимог, які банки висувають до позичальника. Залежно від обраного банку умови, які повинні бути виконані, можуть дещо відрізнятися, так само, якщо у Вас «гірші» показники, Вам дадуть кредит з гіршими умовами. Для банків ключовим питанням при прийнятті позитивного рішення є насамперед інформація про:
- місячну зарплатню;
- суму щомісячних зобов’язань;
- вид Вашого контракту (бажано — трудовий договір);
- кількість людей на Вашому утриманні;
- власний внесок;
- інші кредити, які Ви сплачуєте.
Більш детальну інформацію про критерії можна знайти за посиланням: finanse.rankomat.pl. Варто зазначити, що всі перераховані вище елементи використовуються банком для визначення кредитоспроможності заявника. Крім того, банки дуже часто перевіряють своїх клієнтів у BIK (Бюро кредитної інформації, де фіксується вся Ваша кредитна історія). Сьогодні, за даними Бюро кредитної інформації, у Польщі іпотеку отримує 70 відсотків тих, хто по неї звертається. Тобто банки відхиляють майже третину заяв на іпотеку.
Щодо власного внеску: ми мусимо мати мінімум 10% вартості нерухомості. Утім, краще мати хоча б 20% — бо до цього рівня банк накладає на Вас додаткові зобов’язання і збільшує свою маржу. У випадку кредиту зі змінною процентною ставкою саме маржа банку разом із коефіцієнтом WIBOR 3M визначають загальну процентну ставку, яку Ви сплачуєте. WIBOR – це вартість грошей на міжбанківському ринку, за якою банки надають один одному гроші в борг, зазвичай його рівень близький до рівня відсоткової ставки Нацбанку.
Однією недооцінюваних вимог банку при оформленні іпотеки є вік. Банк хоче, аби позичальник отримував дохід протягом усього терміну дії договору. Це означає, що для людей у віці 35 років банк аналізує, чи зможе людина отримувати дохід до 65 років — якщо береться кредит на 30 років.
Через віковий критерій банки набагато частіше і охоче видають іпотечні кредити молодшим. У випадку літніх людей рішення щодо зобов’язань на кілька десятків років часто бувають відмовними — за винятком короткотермінових зобов’язань.
Досі головним чинником, що не давав можливості взяти кредит, був власний внесок. Нині, у зв’язку з інфляцією, важливим фактором є підвищення процентної ставки, а отже, і більших внесок.
Забезпечити себе можна у випадку позики під т.зв. фіксовану процентну ставку (пол. stałe oprocentowanie). Проте сьогодні в Польщі це рішення має свої підводні камені: зазвичай іпотечні кредити беруться на 20—30 років, а банки обіцяють тримати відсоткову ставку без змін максимум 5—7 років.
Що буде пізніше? Можна домовитися про іншу «фіксовану ставку» або перейти на змінну ставку. І навіть якщо хтось знову вибере фіксовану ставку, вона вже не буде на тому самому рівні, що на початку. Якщо процентні ставки зростуть, фіксована ставка також буде вищою.
Урядові програми: чи варто?
У Польщі було кілька програм, що були спрямовані на допомогу в отриманні іпотечного кредиту особам молодше 35 років. Найближчим часом уряд обіцяє «гарантований власний внесок» — це урядова пропозиція адресована молодим батькам, які, як сказав прем’єр-міністр Матеуш Моравецький, мають можливість регулярно платити орендну плату, але не мають грошей на власний внесок. Це один із елементів «Польського ладу», який набуде чинності наступного року.
За оцінками експертів, більше половини поляків знімають квартиру, бо — хоч і мають кредитоспроможність — не мають власного внеску. Хоч ідея введення гарантії власного внеску здається логічною, вона суперечить рекомендаціям Польського фінансового нагляду, який вимагає власний внесок у розмірі 20%. Це не примха чи просто офіційне регулювання, а результат кризи 2008 року, спричиненої власне погано забезпеченими кредитами.
Чи варто чекати на нову державну програму, тобто гарантію власного внеску? Як і в попередніх державних програмах підтримки купівлі нерухомості — «Mieszkanie dla Młodych» чи «Rodzina na swoim» — у цій програмі також буде встановлено верхню межу ціни за квадратний метр. Така регуляція змушувало людей селитися в передмісті великих міст, а квартири, що відповідали урядовим параметрам, швидко розкуповувалися і навіть мали штучно завищені ціни.
Більше того, клієнта, котрий приходить із заявою про кредит за такою програмою, банк вважає ризикованим. Тому ця людина отримує пропозицію з більшою маржою. Однак позичальники не отримають ці гроші на руки, на запропоновану в рамках програми суму збільшиться вся іпотека. Її максимальна сума становитиме 100 тисяч злотих, не більше 20% вартості нерухомості.
Таким чином, людина, яка самостійно відклала гроші на власний внесок, матиме більш вигідну пропозицію банку, зможе купити краще житло у ліпшому місці, не буде обмежена у виборі.
Чи зараз добрий час для того, щоб взяти кредит?
Найкоротша відповідь — ні. Заможні чи відчайдушні поляки почали скуповувати майже все, що є.
В останні місяці на польському ринку нерухомості фурором стали такі потвори як квартира-коридор, квартира, розділена сходами, або кількаметрові «інвестиційні нерухомості».
«Мікроквартири» заохочують цінами, проте відповідно до польського законодавства, нові квартири повинні мати площу не менше 25 квадратних метрів, а багато забудовників у найбільших містах пропонують 15—20 квадратних метрів. Це не місце для проживання, тут не можна прописатися, до того ж, його ціна збільшується на 23% ПДВ (на звичайні квартири — 8%). Тим не менш, охочих купити такі приміщення вартістю кілька тисяч злотих за метр — чимало. Хоча покупці жити в них зазвичай не хочуть, вони планують здавати їх студентам або менш забезпеченим холостякам.
Висока інфляція, яка швидко не мине, вдарить передусім у тих, хто має або хоче взяти іпотеку. Держава, здається, не має ідеї щодо того, що зробити із забудовниками, котрі все частіше і все сміливіше творять на ринку патології. Звісно, на польському ринку вони менші ніж на українському, — проте вони також немалі. Найімовірніше, така «підвішена ситуація», коли ціни квартир зростають, кредити стають все більш недосяжними для приватних покупців, чим користуються інвестори і гравці на ринку нерухомості, — з нами надовго. Вона означатиме підвищення ціни помешкання до межі нашого життєвого максимуму.
Тому варто задуматися — чи готові ми 30 років у всьому собі відмовляти? Не через ціну землі чи будівельних матеріалів, а тому, що ринок опанували забудовники і спекулянти?
Ігор ІСАЄВ