Для багатьох осіб, особливо іноземців, які приїжджають до нового місця, актуальним є питання оренди житла. Експерти фонду «Український дім» у Варшаві пояснюють, які види договорів оренди поширені у Польщі, на що слід звертати увагу під час підписання договору, як його правильно розірвати, а також які можуть виникнути проблеми та як їх уникнути.
Пошук житла
Знайти житло для оренди можна як за допомогою посередників – спеціалізованих агенцій з нерухомості, так і самостійно. Посередник, хоча і знайде житло з урахуванням ваших потреб та допоможе з оформленням документів, також братиме винагороду за свої послуги – як правило, це разовий платіж у розмірі 50% або 100% від суми місячної оренди. Варто памʼятати, що посередники не беруть винагороду за показ приміщення або особисті контакти власника. Оплата послуг посередника здійснюється тільки після остаточного підписання договору оренди.
Самостійно житло можна шукати на сайтах оголошень – olx.pl, otodom.pl, gratka.pl, gumtree.pl, mlspolska.pl, wspollokator.pl, domy.pl. Також оголошення щодо оренди житла в Польщі часто публікують у різних групах на Facebook. Під час самостійного пошуку житла, слід бути особливо обережним, щоб не потрапити на шахраїв. Підозрілими можуть бути, наприклад, оголошення без фотографій або без основної інформації про житло (адреса, метраж, вартість тощо).
Вартість житла
Ціна оренди залежить від міста, розташування, розміру, ремонту тощо. За даними порталу otodom.pl станом на листопад 2024 року середня вартість оренди у Польщі становила 3 684 zł. Ціни на оренду сильно відрізняються за регіонами. Найдорожчим містом залишається Варшава, де середня вартість оренди перевищує 5100 злотих. Одними з найдорожчих міст є також Вроцлав, Гданськ-Сопот-Гдиня (Тримісто), Краків, де ціна оренди складає 3100–3300 злотих. Найвигідніші пропозиції в Бидгощі, Кельце та Білостоку, де середні ціни коливаються від 2000 до 2100 злотих.
Загальна вартість житла складається з:
- вартість оренди – сума, яку ви щомісяця платите власнику житла за користування;
- чинш – щомісячна адміністративна плата, яка покриває податок на землю, прибирання прибудинкової території, вивіз сміття, охорону тощо. Звертаємо увагу, що в чинш зазвичай не входить оплата за такі комунальні послуги, як водо- і електропостачання, опалення.
- комунальні послуги та інтернет – плата за водо- і електропостачання, газ, опалення тощо. Часто вартість комунальних послуг не враховують до суми оренди, яку вказують в оголошеннях. Тому це слід обговорити з власником окремо. Те саме стосується інтернету та телебачення.
- кауція (застава) – одноразовий завдаток за проживання у квартирі, який після завершення оренди повертається назад, за умови, що стан квартири не змінився. Завдаток дає власникам квартири гарантії компенсації можливих втрат, пов’язаних із проживанням орендаря в наданому йому приміщенні.
Договір оренди
Види договорів
Усний договір
Такий вид договору передбачає усну домовленість, що наймодавець зобов’язується віддати в оренду наймачеві на визначений або невизначений час житло, а наймач, своєю чергою, зобов’язується платити визначену оренду плату. «Тобто, якщо ви домовилися з власником житла, що він вам здає кімнату за 1000 злотих, платити треба до 10-го числа кожного місяця, але при цьому ви нічого не підписували, то така умова теж існує. Усний договір так само правомірний, як письмовий і передбачає всі відповідні права і обовʼязки», – пояснює координаторка інфолінії та консультаційного пункту Українського дому у Варшаві Оксана Пестрикова.
Варто памʼятати, що усний договір – це завжди ризик, оскільки важко потім довести на яких саме умовах була укладена угода. «Проживання без письмового договору може мати різні наслідки. Наприклад, труднощі у регулюванні фінансових питань. У нас був такий випадок, коли сімʼя жила в орендованому приміщенні без письмового договору і орендодавець щодва-три місяці підіймав їм орендну плату», – говорить координаторка відділу з питань житла Українського дому Христина Петришин. Можуть виникнути також проблеми з виселенням, або ж відповідальністю, хто покриває витрати за ремонт.
При укладанні усного договору, підтвердженням його існування є квитанції про сплату орендної платні. Тому їх слід завжди зберігати. У випадку, якщо оплата здійснюється готівкою, слід завжди складати розписку. Це може бути звичайний документ, написаний від руки, де зазначено імʼя наймача та орендодавця, сплачену суму, період, за який вноситься плата, дата та підписи сторін.
«Важливо пам’ятати, що якщо тривалість орендних відносин буде більше, ніж рік, письмова форма обов’язкова, інакше в іншому випадку оренда буде вважатися такою, що укладена на невизначений термін», – наголошує Христина Петришин.
Звичайний договір оренди / Umowa najmu
Звичайний договір оренди або ж польською umowa najmu – це вид договору оренди, який зустрічається найчастіше. Це договір у письмовій формі, який укладається між наймачем та орендарем, та в якому прописуються основні права та обовʼязки сторін. Що важливо, звичайний договір оренди містить лише підписи сторін та не підтверджується нотаріально. Звичайний договір оренди може укладатись як на певний проміжок часу (наприклад, 1 рік), так і на невизначений термін. Про основні елементи договору пишемо нижче.
Договір тимчасової оренди / Umowa najmu okazjonalnego
Договір тимчасової оренди / Umowa najmu okazjonalnego – це письмовий договір, який, як і звичайний, укладається між наймачем та орендодавцем, однак передбачає додатковий захист інтересів саме власника житла. Крім основного договору, особа, яка винаймає житло, повинна надати нотаріально завірену декларацію у якій зобовʼязується звільнити орендоване приміщення. В такій декларації обовʼязково потрібно вказати інше житло, де наймач може проживати в разі виселення. До декларації додається також письмова заява власника вказаного житла, що він готовий прийняти вас. Як наголошує Христина Петришин, є ще один важливий момент при укладанні договору тимчасової оренди: «Якщо орендодавець протягом 14 днів не повідомить у податкову про те, що здає житло в оренду, даний договір вважається звичайним. Також, наприклад, якщо цей договір не засвідчений нотаріально, він також вважається звичайним».
«Найбільше проблем українці мають саме з договором тимчасової оренди, оскільки в більшості випадків у людей немає додаткової адреси – приміщення, куди б вони могли зʼїхати», – зазначає Оксана Петрикова. Однак після початку повномасштабного російського вторгнення в Україну та ухвалення Польщею спецзакону про допомогу громадянам України, вимога надати адресу додаткового житла та декларацію від власника такого житла прийняти до себе наймача буда скасована. «Обовʼязковим залишається лише завірена нотаріально декларація про добровільне звільнення і передачу житла орендодавцю, без зазначення адреси, куди наймач виселяється, – зазначає Оксана Пестрикова та додає. – Звичайно, що це не означає, що в будь-який момент власник житла може виселити вас з нього». «З досвіду ми також знаємо, що власник житла може відмовити у підписанні договору, якщо не буде всіх документів. Попри те, що спецзакон був ухвалений у березні 2022 року і наразі діє, власник житла має таке право», – наголошує Оксана Пестрикова.
Договір суборенди приміщення / umowa podnajmu lokalu mieszkalnego
Договір суборенди приміщення укладається між особою, яка вже орендує житло, та третіми особами, які хочуть жити в цьому ж приміщенні. Наприклад, якщо людина винаймає трикімнатну квартиру, то вона підписує договір з власником житла, а іншим особам може надати окремі кімнати в суборенду. «Під час укладання договору суборенди важливо перевірити чи та особа, яка віддає вам в суборенду житло, має на це згоду власника цього житла», – підкреслює Оксана Пестрикова.
Така згода повинна бути зафіксована у договорі оренди між наймачем та орендодавцем. «Це дуже важливо, коли ми говоримо про легалізацію іноземця в Польщі. Наприклад, якщо людина подає документи на kartu pobytu, тобто на дозвіл на тимчасове перебування, і подає договір суборенди приміщення, то разом з тим вона повинні надати також документ, який підтверджує, що особа, яка здає приміщення в суборенду, дійсно має на це право. Тобто фактично потрібно подати два договори. Практична порада, перш ніж підписувати договір суборенди, впевніться в тому, що особа, з якою ви це підписуєте, має право на це», – наголошує Оксана Пестрикова.
Основні елементи договору
У договорі оренди слід обовʼязково вказати:
- дату та місце підписання договору;
- дані обох сторін (імʼя та прізвище, контактні дані, номер паспорта або ID-картки, адреса прописки);
- інформація про предмет найму – адреса, площа та інші характеристики житла;
- термін дії договору – на рік, два тощо, або ж безтерміновий;
- сума орендної плати та інформація про спосіб оплати – термін оплати, форма оплати (карткою, готівкою);
- права та обовʼязки сторін – наприклад, дозвіл на суборенду або ж дозвіл на тримання домашніх тварин; зобовʼязання сторін щодо оплати ремонту приміщення тощо;
- умови припинення дії договору;
- інформація про кауцію – розмір застави та умови її повернення.
«Додатково варто підписати протокол прийому-передачі житла / protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Цей документ важливий не лише для особи, яка здає житло в оренду, але також для наймача. Важливо, щоб його підписали як під час укладання договору, так і в процесі його розірвання. У цей протокол може бути вписане все майно, яке знаходиться в приміщенні, його стан, і стан лічильників на момент, коли помешкання передається до наймача», – пояснює Оксана Пестрикова.
Розірвання договору
Договори оренди можуть укладатись як на визначений, так і на невизначений час. Якщо в договорі не зазначено жодної дати припинення цього договору, то цей договір вважається договором на невизначений час. Так само в самому тексту договору може бути зазначено, що договір підписано на невизначений час.
Розірвання договору на невизначений час регулює цивільний кодекс. Умови розірвання залежать від того, як часто сплачується орендна плата. Якщо орендна плата сплачується в період більший, ніж один місяць, то розірвати умову можна найпізніше за три місяці. «Тобто ви повинні повідомити власника житла, що ви хочете розірвати договір, або навпаки, власник житла хоче розірвати з вами договорів, найпізніше за три місяці», – пояснює Оксана Петрикова.
Якщо орендна плата сплачується раз на місяць, то розривається умова найпізніше за 1 місяць. І якщо орендна плата сплачується в періоді менше, ніж місяць, наприклад, 2-3 тижні, то розірвати умову можна найпізніше за 3 тижні.
Терміни розірвання договору можуть бути також окремо прописані в самому договорі. Наприклад, власник житла може забажати, щоб наймач попередив про розірвання договору щонайменше за 14 або 30 днів.
Орендодавець може розірвати договір, якщо наймач використовує приміщення не за його призначенням. Також якщо відбувається процес занедбання майна під загрозою його втрати чи серйозного пошкодження. Іншим приводом для розірвання договору є заборгованість в оплаті не менше двох термінів. Наступна причина – це ситуація, коли приміщення здається в оренду, суборенду чи позику третім особам без письмової згоди власника житла.
Як наймач, людина може розірвати договір, якщо на момент підписання договору були якісь істотні недоліки, про які наймодавець вас не повідомив. «Наприклад, ви підписували договір в літній період, вас не дуже цікавило, в якому стані знаходиться опалювальна система, прийшов опалювальний сезон і виявляється, що опалення було вимкнене через заборгованість власника житла. В цій ситуації ви можете негайно розірвати договір без дотримання жодних термінів, оскільки проживання в такому помешканні в зимовий період неможливе», – пояснює Оксана Пестрикова.
Розірвати договір можна в усній формі. Для цього потрібно в зрозумілий і ясний спосіб повідомити іншу сторону, що ви хочете це зробити. «З практики ми знаємо, що, на жаль, формулювання “в зрозумілий і ясний спосіб повідомити сторону про розірвання договору” не завжди означає, що це відбулося. Тому найкраще це робити не в усній формі, а в письмовій формі. Не обов’язково на папері, але, наприклад, надіслати повідомлення або mail. Так, щоб було видно, що цей факт відбувся», – наголошує Оксана Пестрикова.
Якщо розірвання договору відбувається у письмовій формі, то в такому документі слід зазначити місце та дату складання документа, дані сторін, інформацію про те, який договір розривається, причину розірвання, підписи сторін.
Про що потрібно памʼятати під час оренди житла?
Уважно читайте договір
Експерти консультаційного пункту та відділу поселень Українського дому наголошують, що завжди слід уважно читати договір, а за потреби скористатись послугами консультанта та перекладача. «Неточності щодо термінів оренди, умови її розв’язання чи форми оплати можуть призвести до певних конфліктів з власником. Ось історія, яка може проілюструвати дану проблему. Одна з наших бенефіціанток звернулася до нас з проблемою: коли вона приїхала вперше до Польщі з України, очевидно, що вона не знала польської мови. Під тиском ситуації вона була змушена підписати договір оренди, не прочитавши його уважно та не переклавши. Через декілька місяців вона хотіла з’їхати з житла, і, на жаль, в цьому договорі не було умови про дострокове розірвання, і вона не могла цього зробити», – розповідає координаторка відділу з питань житла Українського дому Христина Петришин.
«У нас також був випадок, коли бенефіціант стикнувся з договором, де було прописано, що за кожного гостя, який проживає в квартирі більш ніж 3 дні, потрібно додатково платити 200 злотих щодня. І, звісно, це було прописано в договорі, але не було проговорено в усних домовленостях. Або інший випадок, коли власники прописали, що всі поломки у квартирі сплачує орендар, що є досить нетиповою практикою, оскільки нормальне зношування квартири або поломки, які не викликані недбалим користуванням, зазвичай покриває орендар», – говорить Христина Петришин.
Перевірити та зафіксувати стан квартири до підписання договору
Перед підписанням договору слід уважно перевірити стан житла. Можна також зробити фото, а також підписати акт прийому-передачі, щоб щоб задокументувати стан меблів, обладнання, яке є в квартирі. «Таким чином під час закінчення оренди можна буде уникнути певних конфліктів щодо пошкодження чи поломки», – пояснює Христина Петришин.
Захист прав
Право на приватність
Право на приватність є дуже важливим. Орендодавець не має права приходити до квартири без попередніх домовленостей з орендарем. «Можуть бути також певні регулярні перевірки, які прописані в договорі, проте вони також мають бути за попередніми домовленостями. Якщо виникає ситуація, коли орендодавець приходить до вас без попередження, ви можете це спочатку вирішити мирним шляхом. Якщо це не вдається, то ви можете звернутися до правозахисних організацій», – говорить Христина Петришин.
Захист від незаконного виселення
Орендарці часто намагаються тиснути на орендарів, щоб вони швидше з’їхали. Ці дії є абсолютно незаконними. В такому випадку орендарі мають право звернутися до правозахисних організацій, щоб вони допомогли їм в цьому», – радить експертка Українського дому.
За словами Христини Петришин, перше, що слід зробити, це чи є підстави для законного виселення. «Якщо їх немає, людина може звернутися безпосередньо до власника, щоб врегулювати дану ситуацію мирним шляхом. Якщо не вдається, то потрібно звертатися до правозахисних організацій, щоб врегулювати цю ситуацію іншим шляхом», – зазначає Петришин.
Повернення кауції
Найбільш частим порушенням є неповернення кауції/застави. Як наголошує Оксана Пестрикова, згідно з законодавством, власник житла має 30 днів з моменту, коли наймач виїхав з орендованого житла, щоб повернути йому кауцію. «Тобто, якщо вам через тиждень не повернули кауцій, то ще зарано бити на сполох, а треба почекати 30 днів. Після того, як минув цей час і власник житла не мав жодних претензій до його стану, (і тут важливо підписати акт прийому-передачі житла), то у власника немає жодних підстав не повертати вам кауцію», – пояснює Оксана Пестрикова.
Якщо власник житла через 30 днів не повертає заставу, можна надіслати йому досудову вимогу повернення кауції. «Вимогу потрібно надіслати на адресу замовним листом з підтвердженням отримання. Досудову вимогу можна написати самостійно. Наприклад, в онлайн-форумах можна знайти дуже багато таких прикладів. І необхідно вказати чіткий термін, коли власник житла повинен повернути кауцію – наприклад, протягом 7 днів після отримання, протягом 14 днів після отримання вимоги. Якщо ж після цього все ще не вдалося отримати повернення калуції, то тоді складається позов до суду», – пояснює Оксана Пестрикова.
Позов складається до районного суд міста, відділ цивільних справ. Заповнюється спеціальний формуляр і додаються документи, які підтверджують порушення: сам договір оренди, підтвердження сплати застави, досудова вимога і підтвердження її отримання наймодавцем, акт прийому-передачі житла, який не містив жодних претензій від власника житла. Час розгляду судової справи може тривати від 2 до 6 місяців.
Нагадуємо, що у разі виникнення будь-яких питань чи складностей можна звертатися до консультаційного пункту Українського дому у Варшаві, який працює за адресою вулиця Андерса, 29 / Andersa 29 з понеділка по п’ятницю від 10:00 до 18:00 та щосуботи від 10:00 до 17:00. Отримати необхідну консультацію можна також за телефоном: +48 727 805 764, на сторінках у Facebook та Telegram, та написавши на електрону адресу: [email protected]. Поради надаються польською та українською мовами. Також, консультаційний пункт проводить онлайн-консультації, на які можна зареєструватися за посиланням.
У матеріалі використані інформаційні відеоролики фонду Український дім. Більше відеороликів можна переглянути на youtube сторінці фонду.
Анастасія Верховецька
Джерело: Український дім, Спільно
